В аренду имущество является предметом залога, а согласие на заключение договора аренды №1АР от 29. Сдача же в аренду имущества без согласия залогодержателя может повлечь.
ГК РФ устанавливает диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя, как сопряженное с отчуждением имущества от залогодателя к другому лицу, так и не сопряженное с таким отчуждением. ГК РФ обременение залогодателем заложенного имущества правами других лиц возможно, если иное не предусмотрено законом или договором, только с согласия залогодержателя. В случае нарушения этого правила залогодателем, например, в случае сдачи залогодателем без согласия залогодержателя заложенного имущества в аренду (если возможность такой сдачи не предусмотрена законом или договором о залоге), залогодержатель, согласно ГК РФ, вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это его требование не будет удовлетворено, - обратить взыскание на предмет залога (см.
Комментируемый Закон устанавливает иные правила обременения заложенного имущества правами третьих лиц. Сдать заложенное имущество в аренду (о сдаче недвижимого имущества в аренду см.
Согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога по договору залога путем передачи его в аренду по договору аренды недвижимости
Передать заложенное имущество во временное безвозмездное пользование (о передаче вещи в безвозмездное временное пользование см. Предоставить другому лицу по соглашению с ним право ограниченного пользования заложенным имуществом (сервитут) - об установлении сервитута см. Сдача заложенного имущества в аренду, передача в пользование и обременение такого имущества сервитутом без согласия залогодержателя возможны при одновременном соблюдении залогодателем следующих условий. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.
Под сроком обеспеченного ипотекой обязательства в контексте данной статьи следует понимать срок, по истечении которого должник обязан произвести исполнение обеспеченного ипотекой обязательства; например, если обеспеченное ипотекой обязательство по возврату кредита должно быть исполнено должником 30 декабря 1998 г. Комментируемой статьи, может быть предоставлено в пользование другому лицу на срок до 30 декабря 1998 г.
Залогодатель, который желает предоставить заложенное по договору об ипотеке имущество в пользование иному лицу и при этом обеспечить себя доказательствами соблюдения условий, при которых такое распоряжение допускается Законом, должен позаботиться о том, чтобы в соответствующем договоре (договоре об аренде, договоре о предоставлении имущества в безвозмездное пользование, соглашении об установлении сервитута) получило четкое отражение условие о сроке предоставления имущества в пользование, и при этом, чтобы данный срок не превышал срок, по истечении которого должник обязан исполнить обеспеченное ипотекой обязательство.
Имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению данного имущества.
Регулируя предоставление имущества в пользование, законодательство РФ, как правило, презюмирует, что пользование соответствующим имуществом должно осуществляться в соответствии с назначением данного имущества, если иное не оговорено в договоре пользователя и лица, предоставляющего имущество в пользование. ГК РФ предусматривает, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков; п.
ГК РФ предусматривает, что в случае, если ссудополучатель использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования.
Поэтому для соблюдения данного условия залогодателю достаточно не оговаривать в договоре, по которому имущество предоставляется в пользование, право контрагента использовать имущество иначе, чем в соответствии с его целевым назначением. Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение нормы п. Комментируемой статьи к своим отношениям и установить в договоре об ипотеке обязанность залогодателя получать разрешение залогодержателя на любое предоставление заложенного имущества в пользование третьим лицам.
Пункт 1 комментируемой статьи дозволяет залогодателю, соблюдающему оговоренные в данном пункте условия о сроке и назначении, предоставлять заложенное имущество в аренду и безвозмездное пользование, а также устанавливать на заложенное имущество сервитут. Является ли этот перечень дозволенных случаев распоряжения исчерпывающим?
Для ответа на этот вопрос необходимо сопоставить нормы п. Комментируемой статьи для предоставления заложенного по договору об ипотеке имущества в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, залогодатель должен получить согласие залогодержателя.
Комментарии к законам
Комментируемой статьи можно сделать вывод, что любое предоставление заложенного по договору об ипотеке имущества в пользование с соблюдением условия о сроке и условия о назначении имущества возможно без разрешения залогодателя. То есть, несмотря на то обстоятельство, что п.
Комментируемой статьи не содержит указания на иное предоставление заложенного имущества в пользование, помимо названных в данном пункте случаев сдачи имущества в аренду, предоставления в безвозмездное пользование и установления сервитута, такое иное предоставление, при условии соблюдения залогодателем оговоренных в п. Комментируемой статьи срока и назначения, возможно. Например, при установлении залога на жилое помещение залогодатель может, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, без согласия залогодержателя предоставить это жилое помещение по договору найма, соблюдая при этом условия, установленные в п.
Однако в том случае, если право потенциального пользователя не может быть ограничено конкретным сроком, залогодатель не может без согласия залогодержателя, опираясь на п. Комментируемой статьи, осуществить предоставление другому лицу такого права на заложенное имущество. Так, не могут быть предоставлены залогодателем иному лицу без согласия залогодержателя право хозяйственного ведения заложенным по договору об ипотеке имуществом, право оперативного управления этим имуществом, при залоге жилого помещения - вещные права членов семьи собственника жилого помещения.
Пункт 2 комментируемой статьи содержит существенную гарантию для залогодержателя по договору об ипотеке, не предусмотренную ГК РФ. Комментируемой статьи вводит ограничение для пользователя заложенным по договору об ипотеке имуществом, который (пользователь) не задался вопросом о том, свободно ли имущество от обременения в виде залога, а если несвободно - есть ли согласие залогодержателя на предоставление имущества в пользование. Право пользования было предоставлено залогодателем после заключения договора об ипотеке (о заключении договора об ипотеке см.
Статья40 Обременение заложенного имущества правами других лиц 1 Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
Между залогодателем и залогодержателем составлено соглашение об удовлетворении требований залогодержателя и это соглашение нотариально удостоверено (при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке) - об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, см. IX Закона и комментарии к статьям этой главы.
Под правом пользования следует понимать любое субъективное гражданское право, на основании которого обладающее этим правом лицо имеет возможность правомерно извлекать из заложенной вещи полезные свойства путем ее производительного и (или) личного потребления. Пользование, в частности, осуществляют арендатор, наниматель, ссудополучатель, член семьи собственника, проживающий совместно с собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении, и т. Комментируемой статьи может произойти прекращение и тех прав пользования заложенным имуществом, которые были предоставлены залогодателем с соблюдением требований п.
Комментируемой статьи о сроке предоставления и назначении имущества, например, если у залогодержателя появится право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, для пользователя заложенным недвижимым имуществом, которому право пользования предоставляется после заключения договора об ипотеке, единственным способом обезопасить свое право пользования от возможного прекращения в связи с обращением на заложенное имущество взыскания является получение от залогодателя неоспоримого удостоверения того, что имущество предоставляется в пользование с согласия залогодержателя либо получение такого удостоверения непосредственно от залогодержателя.
Комментируемой статьи следует учитывать при применении норм ряда статей ГК РФ.
Закона, многочисленная группа субъективных гражданских прав обладает таким свойством, как право следования. Способностью следовать за имуществом обладает и ряд прав пользования имуществом: право арендатора, право нанимателя по договору найма жилого помещения, право ссудополучателя (п. Согласно перечисленным статьям ГК РФ при переходе права собственности (права хозяйственного ведения) на имущество от одного субъекта к другому право арендатора, занимающего это имущество на основании договора аренды, и право наймодателя, занимающего это имущество по договору найма, сохраняется; при отчуждении имущества ссудодателем право ссудополучателя, занимающего это имущество на основании договора безвозмездного пользования, также сохраняется.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает исключения из правил п. Согласно данному пункту в том случае, если по договору аренды, найма или безвозмездного пользования было предоставлено обремененное ипотекой имущество и имеются в наличии предусмотренные в данном пункте условия, то право арендатора, нанимателя, ссудополучателя прекращается, причем даже не с момента отчуждения имущества, а с момента вступления в силу решения суда об обращении взыскания на имущество, либо при обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя.
Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает, что заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. Комментируемой статьи с общим правилом, регулирующим распоряжение залогодателем заложенным имуществом, установленным п. Запрещает любое распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя, в том числе - любое предоставление заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя в пользование иному лицу.
Пункт 3 комментируемой статьи запрещает залогодателю не любое предоставление заложенного имущества в пользование без согласия залогодержателя, а предоставление сверх определенного срока и с нарушением назначения имущества (относительно условий о сроке предоставления и назначения имущества см.
Комментарии к законам
Стороны договора о залоге - залогодатель и залогодержатель - могут исключить применение нормы п. Комментируемой статьи, является императивным. Предоставление залогодателем заложенного имущества третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного залогом обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, требует согласия залогодержателя. Правила предоставления залогодержателем соответствующего согласия зависят от того, была ли выдана первоначальному залогодержателю закладная. Если закладная не выдана, согласие, во-первых, может быть дано залогодержателем на совершение залогодателем отдельного предоставления имущества в пользование третьему лицу.
Каких-либо специальных требований к оформлению такого разового согласия залогодержателя Закон не содержит, согласие может быть оформлено в виде письма, либо оформлено соглашением между залогодателем и залогодержателем, либо выражено в договоре о предоставлении имущества в пользование и т.
Главное - наличие доказательства, подтверждающего факт дачи согласия. Во-вторых, если закладная не выдана, согласие может быть дано в договоре об ипотеке, в виде дозволения общего характера, включенного в текст договора, например, стороны - залогодатель и залогодержатель - могут включить в договор об ипотеке условие такого содержания: "залогодержатель дает согласие залогодателю на сдачу заложенного по данному договору об ипотеке имущества в аренду на срок до "__" ________ 199_ г.
Подобное условие договора об ипотеке надлежит оценивать как согласие залогодержателя на предоставление заложенного имущества в аренду сроком до указанной в таком условии даты.
Например, путем учинения залогодержателем ремарки о согласии на заключение такого договора непосредственно на бланке договора. В случае выдачи закладной предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам без соблюдения условий о сроке и назначении имущества допускается, если право залогодателя на это предоставление предусмотрено в закладной - о содержании закладной см. Содержание договора об ипотеке в данном случае никакого значения не имеет; главное, чтобы положение, дозволяющее залогодателю предоставлять имущество в пользование третьим лицам, содержалось в закладной.
При предоставлении заложенного имущества залогодателем в пользование третьему лицу без согласия залогодержателя и с нарушением установленных п. Комментируемой статьи условий о сроке и назначении использования соответствующего имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога - см. Комментируемой статьи предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
Принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества: осуществления в сроки, предусмотренные п. Закона, текущего и капитального ремонта данного имущества, принятия мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения согласно ст. Закона обязанности по страхованию заложенного имущества. Залогодержатель также вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, - см.
При невыполнении залогодателем обязанностей, предусмотренных ст. Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, - обратить взыскание на предмет залога (см. Комментируемой статьи договор об ипотеке может предусматривать, что при предоставлении залогодателем заложенного имущества с согласия залогодержателя в пользование третьим лицам залогодатель освобождается от некоторых обязанностей по договору об ипотеке.
Например, договор об ипотеке может предусматривать, что при сдаче заложенного имущества с согласия залогодержателя в аренду залогодатель вправе не осуществлять текущего ремонта заложенного имущества. Отметим также, что нормы ст.
Новое в журнале Правоведru
Закона, обязывающие залогодателя поддерживать заложенное по договору об ипотеке имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, осуществлять текущий и капитальный ремонт и страховать заложенное имущество, носят диспозитивный характер, т. Стороны договора об ипотеке - залогодатель и залогодержатель - могут вообще исключить применение данных норм к своим отношениям. Об обеспечении сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, см. V Закона и комментарии к этой главе. Правила комментируемой статьи относительно обременения заложенного имущества правами других лиц не применяются к случаям обременения заложенного по договору об ипотеке имущества другими залогами.
Комментируемой статьи обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами гл. Если при залоге права аренды недвижимого имущества арендатор - залогодатель сдает соответствующую недвижимость (часть ее) в субаренду (п. Комментируемой статьи применяются к отношениям между залогодержателем и залогодателем по аналогии закона (п. Согласие залогодержателя на распоряжение предметом залога по договору залога путем передачи его в аренду по договору аренды недвижимости (Кабанов О.
Чем грозит Арендатору отсутствие согласия залогодержателя при заключении договоры с Арендодателем, у которого договор ипотеки с банком?
Чем грозит Арендатору отсутствие согласия залогодержателя при заключении договоры с Арендодателем, у которого договор ипотеки с банком? Поясните пожалуйста, а в есть указание на необходимость получить согласие залогодержателя при заключении такого договора? Если нет, то ничем не грозит, так как договор аренды не предполагает отчуждение имущества.
Статья40 Обременение заложенного имущества правами других лиц 1 Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.