По истечении 11 месяцев арендатор продолжает пользоваться помещением. Договор аренды недвижимости на 11 месяцев.
При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды.
При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России, и. Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду.
Это следует из положений Закона от 25 февраля 1999 г.
Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма,). Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство).
Государственная регистрация пролонгированного договора аренды недвижимости
Пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены. Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы.
Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль. Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см. Например, постановления ФАС Московского округа,). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см.
Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил. Да, можно, если организация намерена в дальнейшем использовать арендованное имущество в деятельности, направленной на получение дохода.
Новое в журнале Правоведru
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, расходы для целей налогообложения не признавайте. Такой порядок предусмотрен статьи 252 Налогового кодекса РФ. Если полученное в аренду имущество простаивает (законсервировано) и организация больше не намерена использовать его в деятельности, направленной на получение дохода, арендные платежи по такому имуществу учесть в уменьшение налогооблагаемой прибыли нельзя. Аналогичной точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (см.
Подтверждают обоснованность указанной позиции некоторые арбитражные суды (см. Например, постановления ФАС, Западно-Сибирского округа, и). Если полученное в аренду имущество организация не использует в деятельности, направленной на получение дохода, только в данном отчетном периоде (периодах), но в следующих – предполагает задействовать в ней, то расходы по аренде такого объекта можно учесть при расчете налога на прибыль.
Это подтверждают и письма Минфина России. В них рассмотрена ситуация учета арендных платежей). Однако выводы, сделанные в этих письмах, можно применить и к рассматриваемой ситуации (организация несет затраты, рассчитывая с их помощью в дальнейшем получить выручку, поэтому такие расходы можно признать экономически обоснованными).
Новое в журнале Правоведru
Правомерность указанного подхода подтверждает арбитражная практика (см. Например, постановления ФАС Московского округа, и Северо-Западного округа,). Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть арендную плату за здание, если договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован. Организация может учесть расходы на арендную плату до момента заключения (госрегистрации) договора, если его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения такого договора. Расходы на аренду имущества учитываются как прочие расходы, связанные с производством или реализацией.
При этом такие расходы должны быть в том числе подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством России.
Автоматическая пролонгация арендного договора
В статьи 651 Гражданского кодекса РФ сказано, что договор аренды считается заключенным с момента его госрегистрации. Таким образом, до момента госрегистрации договора организация не вправе учитывать расходы на аренду по этому договору. Арендодатель и арендатор могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Автоматическая пролонгация арендного договора
Поэтому арендатор, получив в пользование здание до момента госрегистрации договора аренды, вправе учитывать арендные платежи с момента получения здания в пользование. Такой вывод следует из статьи 425 Гражданского кодекса РФ и статьи 252 Налогового кодекса РФ. Аналогичное мнение высказано в письмах Минфина России, УФНС России по г. Закон не разрешает использовать жилое помещение для целей, отличных от проживания. В том числе его нельзя сдавать в аренду организациям для предпринимательской деятельности. Запрет следует из статей, Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.
Поэтому расходы на аренду жилого помещения, которое сдали под офис незаконно, учесть при расчете налога на прибыль нельзя. Такие разъяснения Минфин России дает в письмах. Главбух советует: если готовы спорить с проверяющими, то расходы на аренду жилого помещения под офис можно учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В споре помогут следующие аргументы. В Налоговом кодексе РФ нет запрета учитывать расходы на аренду жилого помещения. Так же как и нет ограничения, что арендные платежи можно учесть, только если это нежилой объект.
Любые расходы можно признать, когда они экономически обоснованны и документально подтверждены.
Экономическое обоснование для расходов на аренду жилого помещения – этот объект используют для деятельности организации, под офис. Поэтому затраты можно учесть при расчете налога на прибыль как прочие. Основание – пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.
Нюансы оформления договора аренды с пролонгацией
Такие доводы помогают отстоять свою позицию в суде. Вот примеры положительных решений: постановления ФАС Московского округа, ФАС Поволжского округа. Ситуация: как отразить в бухучете и при налогообложении плату за аренду лесного участка. Организация арендовала у Минприроды России участок под вырубку леса на 49 лет. В рассматриваемой ситуации арендные платежи за пользование лесным участком в бухучете отражайте как расходы по обычным видам деятельности, в налоговом – как прочие расходы, связанные с производством, реализацией. Объясняется это следующим образом.
Для заготовки древесины (рубки, переработки, хранения и вывоза) лесные участки могут быть предоставлены в аренду (, Лесного кодекса РФ). При этом к договору аренды лесного участка применяются, предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Такой порядок установлен статьи 71 Лесного кодекса РФ. Таким образом, в бухгалтерском и налоговом учете расходы в виде арендной платы отражайте в общем порядке.
В бухучете арендную плату признавайте ежемесячно в составе расходов по обычным видам деятельности (п. Отражена арендная плата по лесному участку, используемому в основной деятельности производственной организации.
Арендные платежи учитывайте при формировании себестоимости продукции. Отражена фактическая себестоимость полуфабриката (готовой продукции).
При расчете налога на прибыль затраты на аренду лесного участка, используемого в предпринимательской деятельности, относятся к. В бухучете – в том порядке, который выбрали (равномерно, пропорционально объему продукции, полученному доходу и др.
Нужно ли регистрировать договор аренды, заключенный на 11 месяцев и пролонгированный
Так как лесной участок будет использован в основной деятельности, единовременный платеж отразите как расходы будущих периодов. Порядок и сроки переноса расходов будущих периодов на себестоимость продукции. Установленный порядок списания расходов будущих периодов. Это следует из Положения, утвержденного, пунктов, ПБУ 1/2008. Единовременный платеж за перенаем учтен в составе расходов будущих периодов. Учтена в составе затрат по обычным видам деятельности часть расходов будущих периодов. При расчете налога на прибыль расходы учитывайте (абз. Списать затраты на перенаем быстрее – по правилам – нельзя.