Вопрос: возможность расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя (сроки, процедура, основания). Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения договора либо его. ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. ГК РФ арендодатель может настаивать на включении в договор иных условий, при наступлении которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно. Судебная практика исходит из возможности закрепления договором аренды основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы является иным основанием расторжения договора аренды 2 См. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. Обэор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. Предоставив арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке, ст.
ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность до предъявления этого заявления письменно уведомить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Указанное правило носит императивный характер, поэтому контрагенты не могут отменить его своим решением. ГК РФ предусматривает и перечень оснований по прекращению арендных отношений по требованию арендатора. Применительно к аренде земельных участков названные основания имеют место в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; либо если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии; а также если при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Следует помнить, что данная норма не является конкретизацией общего правила ст.
Законодательные нормы для составления образца соглашения о расторжении договора аренды земельного участка
ГК, которая не содержит оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена, что позволяет арендодателю исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора. ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г.
Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка: соглашение против заявления в суд
Разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Информационного письма Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу ч. ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. Кроме указанных случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае (п. Использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст.
Использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Следует отметить, что, используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Например, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку.
На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка
Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Правоприменительная практика определяет лишь понятие существенного экологического вреда. Постановление Пленума Верховного Суда Российской федерации от 5 ноября 1998 г. О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения» указывает, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при которой уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.
Институт аренды земельных участков
Для правильной оценки причиненного экологического вреда суд может привлечь соответствующих специалистов. Таким образом, из материалов правоприменительной практики также нельзя вывести определение значительного ухудшения экологической обстановки. Более того, остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред».
Представляется, что если данные понятия являются тождественными, то следует употреблять то, которое законодательно определено — «существенный экологический вред». Есть и второй вариант решения данной коллизии — закрепить в законодательстве понятие и критерии определения значительного ухудшения экологической обстановки.
Обратим внимание на то, что попытки определения критериев оценки экологической обстановки в российском законодательстве уже предпринимались. В соответствии с Законом РСФСР «Об охране окружающей природной среды» от 19 декабря 1991 г.
Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка
Были разработаны Методические указания по оценке и возмещению вреда, причиненного окружающей природной среде в результате экологических правонарушений. В дальнейшем Комиссией Правительства Российской Федерации по законопроектной деятельности (протокол от 11 октября 2004 г. Был подготовлен законопроект № 216152-3 «О плате за негативное воздействие на окружающую среду», в рамках которого были разработаны методики, используемые для определения фактического уровня воздействия на окружающую среду.
Катастрофическая (или зона экологического бедствия). Критериями оценки экологической обстановки в данном случае могут выступать: глубокие необратимые изменения среды обитания (рассматриваются за относительно короткий исторический срок — не менее продолжительности жизни одного поколения людей); существенное ухудшение здоровья населения (увеличение необратимых, несовместимых с жизнью нарушений здоровья, изменение структуры причин смерти и появление специфических заболеваний, вызванных загрязнением окружающей среды, существенное увеличение частоты обратимых нарушений здоровья, связанных с загрязнением окружающей среды) или создание угрозы здоровью населения (увеличение частоты обратимых нарушений здоровья, связанных с загрязнением окружающей среды); изменение природной среды и деградация естественных экосистем.
Иным возможным способом разрешения указанного противоречия является замена понятия «значительное ухудшение экологической обстановки» на «существенный экологический вред» в подп.
Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
Арбитражные суды обеих инстанций, разрешая спор, исходили из положения п.
ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Договором аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование участка не по целевому назначению, неосвоение участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Учитывая условия договора, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся арендатору для проектирования и строительства объектов в 1999 году, до настоящего времени ни один из них не построен, арбитражные суды пришли к выводу о существенном нарушении со стороны арендатора условий договора аренды. ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Арбитражные суды признали допущенные ответчиком нарушения условий договора существенными с учетом продолжительности срока неосвоения земельного участка, неиспользования его по назначению. ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если иное не установлено законом или договором аренды земельного участка (ст.
Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка
При этом арбитражные суды указали на предоставление ответчику земельного участка для проектирования и строительства в 1999 году. Строительство имущественного комплекса на спорном земельном участке не осуществлено. Судами признаны факты существенного нарушения арендатором использования земельного участка. В связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права и норм процессуального права арбитражными судами не подтверждаются.
При указанных обстоятельствах решение и постановление соответствуют закону, предусмотренных в ст. АПК РФ оснований для их отмены не имеется» 3 Постановление ФАС Московского округа от 24 августа 2010 г. КГ-А40/9017-10 по делу № А40-108494/09-49-545 // Справочная правовая система «Консультант- Плюс». Неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Под «неиспользованием земельного участка» следует понимать бездействие арендатора, т.
На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка
Невыполнение им условий, установленных законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Под «иными обстоятельствами, исключающими такое использование» следует понимать, например, применительно к арендатору-гражданину длительную болезнь, потерю им трудоспособности, потерю денежных средств в результате денежной и иных реформ, дефолта. Поскольку в данном случае требование об освобождении земельного участка основано на договоре, то к отношениям сторон должны применяться нормы ГК РФ.
Нормы, регулирующие изъятие земли для государственных или муниципальных нужд, т. Был утвержден акт выбора земельного участка, произведено согласование места размещения обществом-застройщиком торгово-развлекательного комплекса и ему предоставлен в аренду на три года участок площадью 300 кв. М для проведения проектно-изыскательских работ с возложением обязанности поставить земельный участок на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Комитет предоставил в аренду обществу указанный земельный участок на срок до 26 июля 2008 г. И этот договор прошел государственную регистрацию. В ранее принятое главой города постановление внесено изменение, касающееся изменения вида землепользования, в связи с чем дополнительным соглашением от 26 октября 2006 г. Стороны внесли изменения в договор аренды от 29 декабря 2005 г. Указав, что обществу земельный участок предоставляется для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса.
Было отменено его постановление от 27 июля 2005 г. И комитету предписано расторгнуть договор аренды земельного участка. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26 сентября 2008 г. По другому делу № А63—9239/2008 постановление главы г.
ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства (ст. Поскольку общество является собственником недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства), расположенного на спорном земельном участке, и право общества зарегистрировано в установленном порядке и исходя из того, что подп. ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, суды признали, что общество занимает спорный земельный участок по договору аренды, действие которого продлено» 4 Определение ВАС РФ от 29 июня 2010 г.